こんにちは！トモタメです。
今回は『ハーバード式 不動産投資術』の書評を書いていこうと思います。
前回の『教養としての投資』に引き続き、投資シリーズでお届けしていきます。
私は不動産投資をする際の物件選定の仕方が印象に残ったので、そこをメインに書いていきます。
こんな方に向けてブログを書いています！
不動産投資を漠然と始めたいなあと考えている人
不動産投資の始め方が分からない方
結論
100物件実質的な収入を計算し続け、買い付けを入れる
物件の探し方
物件は、ネットから探します。
不動産投資用物件が多く掲載されているサイトは以下の３つです。
まず、これらのサイトから実質的な収入を計算し続けることで、相場を理解することから始まります。
そして、次に実質的な収入をどのように計算していくのかという話です。
実質的な収入の計算の仕方
実質的な収入を計算するためには、まず想定収入と年間にかかる経費を計算する必要があります。
想定収入はすぐに計算できるのと、物件詳細の画面で分かるのですが
不動産投資をしていく上で経費は何がかかるのでしょうか？
経費は以下のもの年間でかかります。
不動産管理費・・・総収入の約5%
建物管理費・・・40,000円/月×12＝480,000円/年
水道・光熱費・・・20,000円/月×12=240,000円/年
火災保険料・・・90,000円/年
固定資産税・・・350,000円/年
以上のものがかかってきます。
年間で不動産管理費を除いても100万円ちょっとかかります。
さらにローンを組むときはローン支払い額もかかってきます。
これらの費用を差し引いたのが実質的な収益となるのです。
この実質的な収益が自分の理想としている収入と合えば、買付証明書を出すのがいいと思います。
買付証明書って何？
※買付証明書とは・・・不動産を購入したいときに抑えてもらうことが出来る証明書。金額やお金の支払方などを明記して不動産屋に出す。基本抑えてもらえる期間は1週間～10日。
物件の選び方
物件をさらに効率良く選ぶためには構造を見ておく必要があります。
鉄骨造やRC構造は丈夫なので、資産としても価値が高くオススメですが、最初に投資する費用は木造と比較すると高くなります。
RC造って何？
Reinforced Concrete は直訳すると「補強されたコンクリート」という意味です。
主に柱や梁、床・壁が鉄筋とコンクリートで構成されていて、鉄筋を組んだ型枠にコンクリートを流し込んで固めたものを指します。
特徴的なのは、2つの材料を組み合わせることでマンションやアパート建設に必要な強度を出しているところです。
鉄筋……引っ張る力には強いが、熱に弱く錆びやすい
コンクリート……熱に強いが、引っ張る力に弱い
以上の特徴をお互い補いながら、それぞれの長所を生かしている構造です。
一方木造は投資費用は安いですが、長持ちはしにくいので、購入した後に費用がかかることが多いです。
不動産投資は中長期的な投資になるので、最初に費用がかかったとしても前者をオススメします。
まとめ
実質的な収益を計算し続けることで、相場の利回りが分かってきます。
この本の著者の上田さんによると、購入しようと思う物件は100件中３件程度とのこと。
まず、実質的な収益の計算をし、計算をして利回りが良いなと思った物件は実際に現場を見て、
そこから買い付けを入れる。
まずは、ここからスタートなのかなと思いました。
何でも新しいことをスタートさせるのは、一番難しいことなので（笑）
私も不動産投資はしたことがないので、実際売りに出されている物件はどのくらいの収益を得られる物件なのか計算するところから始めてみようと思いました。
今回、ご紹介した本はこちら↓
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